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Bonjour à tous et merci de vous joindre à nous pour votre capsule sur les perspectives immobilières du jeudi, 28 novembre 2024. Aujourd'hui, je suis en compagnie de Matthieu Arseneau, salut Matthieu. 

Salut Simon.

Et d'Andrée Desrosiers.

Bonjour Simon. 

Bienvenue Andrée. Notre sujet du jour, hypothèque à taux fixe ou hypothèque à taux variable? Lequel est le plus avantageux? Mais avant d'en parler avec Andrée, discutons tout d'abord avec Matthieu des récentes données macroéconomiques qui, évidemment, influencent le marché immobilier. Matthieu, de nombreux événements sont survenus depuis notre dernière discussion, qui ont un impact évidemment sur les perspectives économiques. D'abord quelles sont les implications du balayage républicain aux élections présidentielles américaines pour la croissance économique, mais aussi pour les taux d'intérêt? 

Oui Simon, vraiment, toute une actualité économique au cours des dernières semaines. L'élection, le balayage républicain a des implications pour le Canada pour les 4 prochaines années. A amené à un niveau d'incertitude plus élevé. On a qu'à penser au risque de tarifs, l'actualité nous l'a montré récemment. Évidemment, des risques aussi de mouvements migratoires vers le Nord avec les risques ou les menaces de déportation d'immigrants aux États-Unis. Mais l'élément que je voulais parler davantage aujourd'hui, c'est beaucoup plus l'impact sur les taux d'intérêt. Puis ça, il faut que les gens soient conscients. Ce qui se passe au sud de la frontière a des impacts sur les coûts de financement au Canada. Je vous montre un graphique pour moi qui est très parlant. On le sait, on en a déjà parlé, la situation budgétaire Américaine avec des déficits élevés, mais pourrait être encore plus élevé si l'on se fie aux promesses de Trump pendant la campagne. L'université de Pennsylvanie a fait des calculs et nous montre des déficits en pourcentage du PIB plus près de 8% alors que c'était 6% qui était anticipé. Donc s’il va de l'avant avec ces promesses là, ça pourrait signifier un gouvernement qui stimule encore plus l'économie dans un contexte où la Réserve fédérale tentait de calmer l'économie. Donc vraiment, on pèse sur l'accélérateur du côté des dépenses ou en baissant les taxes aux États-Unis et de l'autre côté la Réserve fédérale, qui tente de calmer l'inflation. Donc ce qu'on observe de quelque chose d'assez atypique à ce moment ci. C'est la Réserve fédérale est en mesure de commencer à baisser les taux d'intérêt, 75 points de base jusqu'à présent. Mais les taux 10 ans ont monté depuis le mois de septembre. Et ce qu'on voit, c'est un contexte où les taux d'intérêt sont beaucoup plus élevés que lorsque Trump a pris le pouvoir en 2016. Donc à l'époque il avait un stimulus, il avait stimulé l'économie, mais là à ce moment-ci, on va avoir une Réserve fédérale qui pourrait mettre un certain frein à ces dépenses là pour contenir l'inflation qu'on voit à ce moment ci. Donc on est vraiment dans un contexte très différent. Mais ce qui est important c'est que oui, l'économie américaine a peut-être besoin de ces taux plus élevés là étant donné le contexte économique, mais étant donné les corrélations de taux d'intérêt à travers le monde, il y a beaucoup de pays qui ne peuvent pas ou ça serait inapproprié de composer avec ce relèvement des taux d'intérêt là. Donc, on a la plus grosse économie mondiale qui monte les taux d'intérêt, mais ça va se refléter sur les taux d'intérêt mondiaux et peut être un frein pour d'autres économies: la zone euro, la Chine qui connaît des difficultés à ce moment-là, puis le Canada aussi, qui montre beaucoup plus de faiblesses. 

Donc des impacts importants. Ce que je comprends Matthieu, c'est que la capacité d'abaisser le taux directeur aux États-Unis semblent désormais un petit peu plus limité. Qu'en est-il pour le Canada?

En effet, c'est exactement. Les révisions de baisse de taux pour l'année prochaine ont été révisées à la baisse là, aux États-Unis. Par contre, le contexte économique, comme je l'ai mentionné, tout à fait différent quand on regarde, par exemple, le marché du travail. Il y a une certaine stabilisation du taux de chômage après une augmentation depuis 2022. Mais quand on regarde la cohorte principale des travailleurs, les 25 à 54 ans, on voit que le taux de chômage continue de monter. Et voyez le contraste, la divergence avec les États-Unis. Donc on se retrouve à ce moment ci à des niveaux similaires à ce qu'on avait en en 2017 en termes de taux de chômage, quand même substantiellement plus élevé que ce qu'on avait avant la pandémie. Donc vraiment, on a une économie refroidie par les taux d'intérêt, puis ça se reflète sur les pressions inflationnistes intérieurs. Quand on regarde des économistes qui se passent pour avoir le pouls de l'inflation domestique, on regarde beaucoup ce qui se passe dans les services, beaucoup plus corrélés avec les salaires. Aux États-Unis, ça roule à du 4. 4% dans les services de base, excluant le logement, c'est seulement 1.3% au Canada. Donc ça se reflète même sur l'inflation que l'économie, elle a été clairement beaucoup plus refroidie de ce côté-ci de la frontière par les taux d'intérêt élevés. Et dans un tel contexte, oui, on pense qu'il faudra que la Banque du Canada continue de baisser les taux. Et même pour compenser le relèvement des taux dans la portion longue des taux des taux 5 ans, les taux 10 ans montent ces dernières semaines. Mais moi, pour moi, c'est un argument de plus que la Banque du Canada doit peut-être poursuivre dans cette direction-là à une vitesse importante. Donc pour nous, même si indirectement l'économie américaine peut bien faire, ça va avoir un impact sur les exportations en supposant qu’il n’y a pas de tarif, de l'autre côté c'est clairement le relèvement des coûts de financement. Nous, à notre avis, la Banque du Canada doit continuer de ramener les à des taux neutres plus proches de 2%. Évidemment, si on a le gouvernement fédéral qui commence à faire des transferts aux ménages comme qui a été annoncé récemment, mais peut être ça va limiter la marge de manœuvre à la Banque du Canada d'abaisser les taux aussi bas qu'on le pensait à 2%, peut-être plus du 2.25% 2.50% à la fin de l'année prochaine. Mais clairement, on a une économie qui a vraiment besoin de taux d'intérêt plus bas. 

Donc situation pas si simple. Le gouvernement a annoncé récemment un frein supplémentaire sur la croissance de la population canadienne pour les 3 prochaines années. C'est quoi les implications de cette nouvelle annonce là sur le marché immobilier?

Et on en a parlé ces dernières— dans les dernières capsules. Clairement, on est dans une situation de pénurie de logements au Canada qui perdure là, étant donné la croissance démographique qui est demeurée très vigoureuse là même au cours du dernier trimestre. Donc le gouvernement semble— a un peu reconnue que ça va être bien difficile d'augmenter l'offre pour rétablir rapidement la situation. Donc dans un tel contexte— puis on avait parlé aussi le taux de chômage des immigrants qui montait de façon importante, ce n’était peut-être pas le meilleur contexte pour accueillir des nouveaux arrivants. Donc une crise du logement avec un marché du travail moins porteur. Donc oui, gros coup de frein qui a été annoncé, réduire la présence de résidents non permanents à un rythme plus rapide qu'on anticipait préalablement. Une diminution de résidents permanents également qui a été annoncée, ferait en sorte qu'on aurait une croissance moyenne pour les 3 prochaines années de seulement 0.3% alors qu'on roulait à du 3% ces 2 dernières années. Ce qui ferait en sorte de ramener la moyenne mobile 5 ans à peu près au rythme qu'on avait avant la pandémie qui était un rythme soutenable, puis qui respectait un peu la capacité d'accueil au pays. Qu'est-ce que ça veut dire pour les le l'immobilier? Faut pas dire que si c'est une grosse modération que le marché de l'immobilier va ralentir de façon importante à nos yeux. On l'a vu pour nous, il y a vraiment une accumulation de demandes sur les lignes de côté. Les taux d'intérêt élevés limitaient certains acheteurs. Juste avec une petite amélioration de l'abordabilité ces derniers trimestres, on a vu un regain quand même des ventes de maisons ces derniers mois. Ça c'est intéressant, mais ça vous dit qu'avec ces acheteurs sur les lignes de côté, on n'est pas trop inquiets qu'il y aura une très grande faiblesse dans le marché de l'immobilier. C'est beaucoup plus un retour à la normale ramener des conditions d'abordabilité que ce soit dans le locatif, que ce soit dans les pour les premiers acheteurs de maison. Je pense que c'est ça qui va se produire au cours des prochains mois avec des taux d'intérêt un petit peu plus favorables. 

Donc bonne nouvelle. Encore une fois merci beaucoup Matthieu pour tes commentaires toujours aussi pertinents. Andrée, dans le contexte de baisse de taux d'intérêt anticipé d'ici la fin d'année et aussi évidemment pour 2025, est-ce qu'on devrait opter pour un taux fixe ou un taux variable pour notre hypothèque? 

Très bonne question Simon, et effectivement question qui est très d'actualité. Donc, le choix entre un taux fixe et un taux variable pour une hypothèque dépend de plusieurs facteurs, surtout dans un contexte de taux baissiers. Notre tolérance au risque, notre situation financière et notre vision des tendances économiques à court et moyen terme sont autant d'éléments à tenir en compte dans notre choix. On doit d'abord aussi comprendre le contexte du taux baissier. Lorsque le taux directeur de la Banque du Canada baisse, les banques ajustent leur taux hypothécaires en conséquence. Les taux variables suivent généralement ces baisses de taux et peuvent devenir particulièrement avantageux à court terme. Les taux fixes, quant à eux, bien qu'ils soient souvent plus élevés que les taux variables au moment de la souscription, offrent une protection contre une éventuelle hausse future, mais il faut se rappeler cependant que ceux-ci suivent le taux d'intérêt des obligations à long terme 10 ans dont parlait justement Matthieu tout à l'heure et non le taux directeur de la Banque du Canada. Par conséquent, une baisse d'un quart de point du taux directeur ne signifie pas nécessairement que les taux fixes vont baisser d'autant. Il faut donc bien comprendre ce contexte-là avant de prendre notre décision.

Excellent point, effectivement Andrée, il y a plusieurs personnes qui pensaient que quand on baisse le taux directeur tous les taux fluctuent dans la même direction. Cependant comme tu viens de nous l'expliquer très clairement, ce n’est pas le cas car les taux sont influencés par des facteurs qui sont distincts.

Cela étant dit, quels sont les avantages de l'un et de l'autre? Si on regarde du côté du taux variable, bon ben vous devriez considérer un taux variable si vous pensez que les taux vont continuer à baisser ou le resteront bas pendant une période prolongée. Même chose si vous avez une certaine tolérance au risque et vous avez la capacité financière d'absorber les fluctuations potentielles à la hausse. Aussi si vous souhaitez profiter de pénalités plus basses advenant le cas que vous deviez rembourser votre hypothèque parce que les pénalités sur des taux variables sont moins élevés que sur les taux fixes, certaines institutions aussi offrent la possibilité de passer à un taux fixe si les taux augmentent. Du côté des taux fixes, vous pourriez considérer un taux fixe si vous préférez la stabilité et que vous souhaitez éviter certaines incertitudes, si vous pensez que les taux naturellement pourraient remonter à moyen terme et si vous avez une capacité budgétaire limitée pour venir absorber d'éventuelles hausses soudaines de vos versements. 

Donc encore une fois, Andrée là, le choix ne va pas automatiquement vers l'un ou vers l'autre. Et ce, même si nous sommes dans un contexte de taux baissier. Comme tu viens de le dire, on doit s'assurer de prendre en compte d'autres éléments dans notre décision. 

Tout à fait. Simon, il ne faut pas oublier aussi que certaines institutions financières offrent à leurs clients la possibilité d'avoir des hypothèques à taux mixtes ou à plusieurs tranches, soit une partie en taux fixe et une partie à en taux variable. Fait que ça, ça permet aussi de combiner les avantages de l'un et de l'autre, en réduisant les risques et en profitant partiellement des baisses de taux. En résumé, dans un contexte de taux baissier, un taux variable peut sembler plus avantageux à court terme, mais ça reste un pari sur la direction future des taux. Si vous êtes confortable avec un peu d'incertitude, le taux variable peut maximiser vos économies. Par contre, si vous privilégiez la tranquillité d'esprit, le taux fixe est une meilleure option. Encore ici, tout dépend de votre profil financier et de vos objectifs à court et long terme. Pour vous aider dans votre choix, comme d'habitude, n’hésitez jamais à consulter un spécialiste hypothécaire qui pourra évaluer votre situation personnelle et bien vous conseiller dans votre choix.

Merci beaucoup Andrée et j'espère tout le monde que les informations que tu nous as partagées vont être utiles. Quant à nous, on se reparle dans quelques semaines pour une prochaine capsule sur les perspectives immobilières. Merci beaucoup.

Bonjour tout le monde. Aujourd'hui, 4 décembre, on va prendre 5 minutes pour faire le point sur l'année qui s’achève, faire le point sur l'année qui se profile devant nous, évidemment du point de vue de l'économie et des marchés.

Alors si on commence par regarder un peu dans le rétroviseur, force est de constater que 2024 aurait été une année spectaculaire pour les investisseurs, avec des rendements autour de 30 % pour la bourse mondiale jusqu'à présent en dollars canadiens, un peu de volatilité au printemps, un peu à l'été, mais ultimement avec l'inflation qui aura ralenti largement au courant de l'année, un marché de l'emploi qui est demeuré plutôt fort.

La tendance est demeurée à la hausse pour les marchés boursiers et, en contrepartie, sans grand ralentissement économique. Les obligations ont fait des rendements un peu plus modestes, essentiellement en ligne avec leurs taux courants. Lorsqu'on combine ça, comme on le fait souvent, dans un portefeuille équilibré 60 % actions-40 % obligations, encore une fois, le constat c'est que c'est une année spectaculaire pour bien des investisseurs.

Et justement, pour mettre les choses en perspective, regardons historiquement le genre de rendement annuel que ce type de portefeuille équilibré-là a pu livrer en en une année. Il y a deux choses spécifiquement qui ressortent de ce graphique-là. D'abord, à quel point les probabilités de succès sont à l'avantage des investisseurs. Depuis les années 90, on parle de l'essentiel, 8 années sur 10 qui sont positives en moyenne, le rendement aurait été autour de 8%. Alors quoi qu'on pense à tout moment, gardons à l'esprit comme investisseur, ce sont les probabilités auxquelles on fait face. Mais notre deuxième chose? C’est constater à quel point les dernières années ont été à certains degrés extrêmes anormales, avec des rendements par exemple en 2022 qui étaient particulièrement difficiles. C'était le choc de l'inflation, qui n’avait épargné aucune catégorie d'actif, suivi en 2023, et encore plus en 2024, d'un renversement de tendance très positif pour les investisseurs. Et le fait qu'on a joué autant dans les extrêmes dans les dernières années, c'est évidemment le reflet d'un environnement économique, qui a été tout aussi atypique, même à bien des égards extrêmes dans les années postpandémie.

Et même alors qu'on approche 2025, force est de constater qu'il y a encore beaucoup d'incertitudes dans l'environnement économique, même de la fragilité. Tout ça dépendamment de comment il va évoluer, le marché de l'emploi américain. Et pour l'instant, ce qu'on observe, c’est que les entreprises sont très prudentes dans le taux d'embauches, qui est sous les moyennes historiques. Et si les entreprises sont prudentes les travailleurs aussi sont très prudents. Donc le taux de démissions, de départs volontaires est essentiellement à son plus bas au courant des 8 dernières années. Mais le bon côté de tout ça, c'est que malgré tout, il y a encore très peu de licenciements. Le taux de licenciements est en dessous des moyennes historiques. Et cette photo-là du marché de l'emploi que vous voyez à l'écran, écoutez, c'est sensuellement le scénario idéal que vous souhaitez voir la Réserve fédérale américaines et donc, par extension, les marchés. Et c'est ce qui s'observe toujours. Mais soyons clairs, ne soyons pas complaisants malgré tout, parce que si les tendances se poursuivent, la suite logique serait qu’ultimement, on verrait le taux de licenciements augmenter et là, on parlerait d'un scénario un peu plus difficile.

Mais la bonne nouvelle, malgré tout ça, c'est qu’on commence à voir certains signes un peu plus prometteurs qui émergent sur notre radar. Spécifiquement, on aime suivre de près l'activité manufacturière qui, vous le voyez, est plutôt faible depuis 2 ans. Mais lorsqu'on prend en compte une série d'indicateurs, et surtout le fait que la plupart des banques centrales à travers le monde ont commencé à baisser leurs taux d'intérêt en 2024, ça suggère que l'an prochain, on pourrait voir une reprise de ce côté-là. Et si ça se produit, les risques de récession vont baisser encore davantage.

Donc 3 choses à retenir aujourd'hui. Premièrement, c'est essentiellement un scénario idéal qui s'est réalisé en 2024 et les marchés ont réagi en conséquence. Et lorsqu’on regarde 2025, en principe, on fait face à moins de nuages cycliques pour les raisons que j'ai évoquées. Mais la contrepartie c'est qu'on a beaucoup plus de brouillard politique, avec l'arrivée d'une administration américaine qui, vous le savez comme moi, est fondamentalement imprévisible et a beaucoup d'ambition, beaucoup de choses sur la table, politique fiscale, politique commerciale, politique étrangère. Il y aura probablement des surprises à tous ces niveaux-là. Donc comme investisseur, même si, comme je le disais, on n'est pas inquiets outre mesure sur le plan cyclique, il faudra forcément s'attendre à de la volatilité l'an prochain et, ultimement, probablement même des rendements, qui sont un peu plus près des moyennes historiques, moins extrêmes qu’au courant des dernières années.

Si vous voulez plus de détails sur nos perspectives pour l'an prochain, consultez notre rapport qu'on a publié au début du mois de décembre sur le sujet. D'ici là, on se reparle en mars 2025 et surtout, un bon temps des fêtes à tout le monde.